(高雄張景堯律師)一審法院判決出賣人不須就房屋漏水、壁癌瑕疵負賠償責任

裁判字號：高雄簡易庭 112 年雄簡字第 721 號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第721號
原      告  黃0忻 
訴訟代理人  陳豐裕律師
被      告  曾0偉 

訴訟代理人  張景堯律師
複代理人    鄭凱元律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
    主      文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟貳佰玖拾元由原告負擔。
    事實及理由
一、原告主張：原告於民國000年00月間，透過訴外人天璘不動產仲介有限公司（下稱天璘公司）向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○○路00號20樓之1之房屋及所屬基地（下爭系爭房屋，系爭房屋係由原告父親黃富榮代原告與被告簽約，總價新臺幣(下同)8,200,000元。被告明知系爭房屋主臥室及客房有壁癌、滲漏水情形，故意不告知原告，並於不動產買賣契約書中關於之標的物現況說明書載明「本標的現況或曾有白蟻或其他蟲害蛀蝕情形」、「建物無壁癌、水痕、滲漏水」、「未曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」等。另觀諸構成系爭買賣契約內容之附件不動產委託書銷售標的現況說明書；被告於系爭房屋買賣之標的物現況說明書第11點「本標的現況或曾有白蟻或其他蟲害蛀蝕情形。」勾「否」。第12點「建物現況是否有壁癌、水痕、滲水情形。」勾「否」。第13點「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲水。」勾「否」。參酌不動產買賣契約書第九條第五項載「賣方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋……等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任」，足證被告出售系爭房屋時，保證系爭房屋「未曾有白蟻或其他無害蛀蝕」、「無壁癌、水痕、滲漏水等情形」、「未曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」。詎111年12月30日交屋後，原告欲進行裝潢，裝潢人員於112年1月7日至現場；才發現系爭房屋主臥室及客房牆面有滲水及壁癌之情形。多次透過天璘公司人員請求被告協調處理，未能達成共識，後天璘公司與原告達成協議願付費拆除查明漏水原因。經於112年3月14日拆除後；發現是大樓外牆漏水造成滲水及壁癌。系爭房屋有滲水、壁癌等瑕疵，原告自得依民法第360條規定，請求被告賠償因瑕疵所生相當於修繕費用；經估價須366,000元（原告事後有陳述修繕金額為346,290元，但未變更請求金額）。另系爭房屋因修繕無法使用，請求每個月19,500元租金損害，請求半年，計117,000元等語。再者，被告所稱之兩造於111年11月7日簽訂增補特約排除被告瑕疵擔保責任，然該增補持約係事先擬定，性質應為定型化條約，參酌內政部公告成屋買賣定型化契約應記戴及不得記戴事項規定；其中不得記載事項二規定「不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任，足見定型化契約排除賣方瑕疵擔保責任約定，對買方不公平。原告買賣系爭房屋是於111年11月6日看屋，11月7日即簽約，含增補特約，並約定111年11月24日驗屋，當時是因被告於狀況說明書勾選房屋無白蟻、壁癌、滲漏水等情形，並保證負瑕疵擔保責任，黃富榮才會於增補特約簽名。當時雙方也表明11月24日驗屋時，若有滲漏水情形，被告亦應負責。參以112年3月10日原告與雙方仲介公司簽立之協議書載明：「甲方(指原告）於民國111年11月7日經乙方仲介承購標的物坐落於高雄市○○區○○○路00號20樓之1房地，現因白蟻問題及主臥天花板、窗戶面、牆角；次臥（1）牆角；次臥（2）牆角疑似漏水，需拆除部分裝潢後查驗是否存在漏水問題，經多次與原屋主溝通未果」，若原告已拋棄對被告拋棄瑕疵求償權利，仲介人員何須付費拆除部分裝潢，查明其他滲漏水問題呢？仲介公司人員何須與被告溝通呢？由此可見，該增補特約只是被告於標的物狀況說明書勾選無白蟻、滲漏水，黃富榮簽名，原告未曾拋棄被告應負瑕疵擔保之責任等語。並聲明：被告應給付原告483,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告不知悉系爭房屋主臥室及客房有壁癌、滲漏水之情形，亦非故意不告知瑕疵‚且兩造已特約免除出賣人對一般屋況瑕疵之瑕疵擔保責任。因系爭房屋為屋齡近30年老屋，被告於出售系爭房屋為避免因房屋老舊、屋況不佳，特與黃富榮另簽訂補特約，約定雙方確認：本買賣標的為空屋，甲方（指原告）已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或裝潢)未發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方（指被告）之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵(如：滲漏水、壁癌、龜裂...等情事)，不負物之瑕疵擔保責任;但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強..等情事)，乙方仍負瑕疵擔保責任」，甲方於簽約前已詳閱乙方所出具之標的現況說明內容，甲方確已知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，經充分理解並謹慎評估後‚同意上開買賣條件，並將之納入考量，反應於願承買之價金金額。若簽約後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。買方日後不得就本件買賣向乙方及仲介為任何請求」，並由天璘不公司負責人王春玲見證特約協議。即能證明於簽立系爭買賣契約之前，黃富榮已經多次查看系爭房屋屋況，包含可以推開的天花板或裝潢，均未發現屋況問題白蟻、壁癌、滲漏水，並與被告所勾選之屋況說明書互相核對，均未發現屋況問題。則在雙方均共同查看屋況並簽訂增補特約協議下，均未見有何屋況問題，即能證明被告亦確實不知悉系爭房屋有白蟻、壁癌、滲漏水等情事存在，否則簽約當時如能發現有屋況問題雙方如何可能為此增補特約。又出賣人因考量系爭房屋老舊，為免因屋況糾紛日後爭訟，已特別提出反應於出售價金中，而免除出賣人對於一般屋況瑕疵(如:滲漏水、壁癌、龜裂...等情事)之瑕疵擔保責任，此經黃富榮及原告同意，原告自不得對出賣人再以有白蟻、壁癌、滲漏水等一般屋況瑕疵主張瑕疵擔保責任。再者，被告委託出售系爭房屋之價金原為968萬元，最後讓步以820萬元出售，折價達148萬元，此即包括上述對於系爭房屋屋況較老舊及免除一般屋況瑕疵擔保等條件。綜上，原告請求被告負物之瑕疵擔保責任應無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
  ㈠兩造於簽訂增補特約之際，業已免除被告就系爭房屋全部物之瑕疵擔保責任，且該約定未有違反強制規定而無效之情形：
　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之屋況現狀交屋，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋或中古屋之現況。從而，買賣標的物之房屋縱有約定現況內之缺損或不足，亦是當事人間買賣合意之射程範圍，要無認屬瑕疵之理，更非所謂物之瑕疵。縱買受人於買受後因該瑕疵而遭受不利益，惟既屬買受人於買受時所得評估及預見，自不得因此主張損害或請求給付。再按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366條定有明文。是如兩造間有特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，而出賣人無故意不告知其瑕疵之情形者，其特約當然有效。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約(最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照。次按解釋意思表示，固應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解(最高法院96年度臺上字第1300號判決意旨參照)。
  ⒉經查：黃0榮與被告於111年11月7日就買賣系爭房屋簽訂增補特約，約定：甲乙雙方確認，本買賣標的為空屋‚甲方已至房屋現場充分查看屋況(包含能推開確認之天花板或裝潢)，未發現有屋況問題。甲方確已知悉乙方之買賣條件為「對於一般屋況瑕疵(如：滲漏水、壁癌、龜裂...等情事)，不負物之瑕疵擔保責任;但對於房屋之重大瑕疵(如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強..等情事)，乙方仍負瑕疵擔保責任。甲方於簽約前已閱乙方所出具之標的物現況說明書內容，甲方確以知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，經充分理解並謹慎評估後，同意上開買賣條件，並將之納入考量，反應於願成買之價金金額。若簽後賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂...等屋況問題。皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。買方日後不得就本件買賣向乙方仲介再為任何請求等語(見本院卷第45頁)。觀之上開約定之內容，乃兩造約定就系爭房屋若有一般屋況瑕疵(如：滲漏水、壁癌、龜裂...等情事)，被告不負物之瑕疵擔保責任，亦即排除被告就系爭房屋關於民法出賣人之瑕疵擔保責任，先予敘明。
  ⒊再者，依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因時間、長期居住使用及氣候等因素，往往無法如同新屋之狀況，而原告於買受系爭房屋之締約過程，本即可要求詳細檢查房屋屋況。觀之原告提出之標的物現況說明書及增補特約之記載，被告與黃富榮簽約當時有至系爭房屋現場充分查看，且當時針對系爭房屋是否滲漏水、壁癌、龜裂...等情事，亦有逐項勾選，若斯時黃富榮未查看系爭房屋是否有上述瑕疵情況，黃富榮豈有同意被告在系爭房屋是否滲漏水、壁癌、龜裂...等選項欄內勾選否，甚在增補特約中同意記載系爭房屋屋況並無問題等語。參以，依原告提出系爭房屋出售時之照片（見本院卷第59-70頁），系爭房屋明顯可看出為數十年之中古屋，其缺損或老化程度已形諸於外，而增補特約中亦記載黃富榮知悉中古屋可能存在之瑕疵風險，可認黃富榮有同意按訂約時房屋之現況交易。而原告所稱系爭房屋有滲水、壁癌等情，此屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，若希望享有如新屋般之效用或品質，應於取得產權後，重新施作防水及修補，自行負擔成本，而此情應非原告於締約當時所不能預見，顯見原告應係分析自身利益及衡量議價後之買賣價金後，認系爭房屋之售價合其交易意願始簽約購入，益徵原告購買系爭房屋之時，應已就系爭房屋之屋況及被告免除修繕責任等約定予以評估，並同意在售價上進行折讓。
  ⒋再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；另買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5項規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354條第1項前段、第359條前段、第360條分別定有明定。而所謂「保證之品質」，係一種加重擔保責任之特約，故買受人如欲依民法第360條請求出賣人負不履行擔保責任之損害賠償責任者，須就買賣標的物缺乏「出賣人保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」負舉證責任，否則僅得主張出賣人應負一般物之瑕疵擔保責任。次按民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。苟無此種約定，縱其物有滅失或減少其價值，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦僅得依同法第359條解除契約或請求減少其價金（最高法院71年度台上字第208號判決要旨參照）。本件原告提出之系爭房屋不動產委託銷售標的現況說明書上勾選事項，應僅係就房屋買賣時之現況，由賣方即被告依其認知而填載，俾供買方即原告審酌，此為補充一般中古屋買賣因屋況新舊、保持狀態不一，難與新成屋之屋況比擬而為交易之常態，亦即僅在說明兩造簽約時，依被告所認知之系爭房屋之狀況，並非係在保證系爭房屋之品質，此觀前開說明書之內容中絲毫無任何「保證」之字樣即可知，故依被告於此說明書內所為之勾選，尚不生保證品質之效力，因此原告主張被告保證系爭房屋不會漏水、被告故意不告知瑕疵云云，於法尚屬無據。況且，原告亦表示黃富榮至現場查況時並未發現系爭房屋屋況有問題始會簽訂增補特約（見本院卷第139頁）等語，足見系爭房屋於簽約時之外觀，並不能明顯發現有滲漏水，原告復未能提出被告明知系爭房屋有滲漏水或曾在最近1年內修復滲漏水，而故意不告知原告之證據，益徵被告並無故意不告知瑕疵之情事。
　⒌至原告主張上開特約，違反「成屋買賣定型化契約不得記載事項第2點」，依消費者保護法第17條第1項及第4項規定，應屬無效云云。惟查，兩造均為自然人，且無證據顯示有以交易不動產為營業，足見皆非企業經營者，而系爭契約書亦非企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，兩造雙方就買賣標的物之特約事項及價金部分乃係經過議價過程形成，已詳如前述，此部分亦非定型化契約條款，故系爭契約書自無消費者保護法規定之適用。原告據此主張系爭契約書約定以現況交屋，排除民法物之瑕疵擔保責任，屬脫法行為而無效乙節，自不可採。
　⒍綜上，兩造既以特約約定賣方不負瑕疵擔保責任，且被告於締約過程中亦未保證系爭房屋不漏水及故意不告知瑕疵之情形，已如前述，是認兩造於簽訂系爭契約書之際，業已免除被告就系爭房屋全部物之瑕疵擔保責任，且該約定並未有違反強制規定而無效之情形。
　⒎至原告提出協議書（見本院卷第71頁），此乃原告與不動產仲介公司間之協定，與被告無涉。縱不動產中介公司同意負擔系爭房屋裝潢拆除費用及白蟻注射費用，無法排除原告於增補特約中免除被告瑕疵擔保責任之認定，併此敘明。　　
  ㈡原告依民法第354條、359條、360條、227條之規定，請求給付被告給付483,000元及法定遲延利息，為無理由：
  ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張(最高法院83年度台上字第2372號判決意旨參照)。準此，民法關於物之瑕疵擔保責任，係得由買賣雙方以特約免除出賣人之物之瑕疵擔保責任。
　⒉兩造簽訂系爭契約書時，已於特別約定事項中約定賣方不負修繕責任，排除賣方即被告就系爭房屋全部物之瑕疵擔保責任，且於買賣價金中進行折讓，使買方即原告在尚未發現系爭房屋有瑕疵之際即獲得減少價金之利益，詳如前述，則系爭房屋於交屋後(危險負擔移轉後)，原告縱使發現有漏水瑕疵，除非有證據足資認定被告在締約時有故意不告知漏水瑕疵之情形者，否則雙方當事人均應受前述特約之拘束。惟原告既未舉證證明被告有明知漏水瑕疵存在而故意不告知原告之情形，自無從適用民法第366條規定主張該特約無效。是以，系爭契約書於簽約時既已約明被告不負全部之瑕疵擔保責任，原告自應受該特別約款之拘束。從而，原告依民法第354條、359條之規定主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並請求被告給付483,000元及法定遲延利息，自屬無據。
  ⒊次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條固有明文。惟應以買賣之物缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知瑕疵者為限。查：兩造既以特約約定系爭房屋依現況交屋，且本院亦認兩造間業已特約合法免除被告瑕疵擔保責任，業如前述，顯難認系爭房屋欠缺保證之品質。此外，原告亦未能提出相關事證舉證證明被告故意不告知瑕疵，是原告依民法第360條之規定，請求被告賠償483,000元及法定遲延利息，亦難認有據。
  ⒋再按債務不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，惟該條所稱之不完全給付，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之(最高法院99年度台上字第2033號判決意旨可資參照)。據此，於特定物買賣契約，如契約雙方締約時已約明依標的物之現狀交付，則出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認屬不完全給付。本件被告既已依約按契約成立時買賣標的物之現況交付系爭房屋，依前揭說明，即屬依債務本旨所為之給付，不構成不完全給付。執此，原告主張被告出售系爭房屋，有不完全給付之情形，依民法第227條之規定請求原告賠償修繕費用483,000元及法定遲延利息，亦屬無據。
  ㈢綜上所述，原告不得請求被告負物之瑕疵擔保責任，亦無從依民法第227條之規定請求被告負不完全給付之損害賠償責任。從而，原告請求被告給付原告483,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　
中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　22　　日
                    高雄簡易庭  法　官  張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）
中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　22　　日
                                書記官  黃振祐不得上訴。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　12　　月　　26　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官  蕭家玲